Sektor mieszkalnictwa społecznego w Europie Zachodniej jest przykładem realizacji idei solidarności społecznej. Około 40% zachodnich Europejczyków mieszka w wynajętych od publicznego przedsiębiorstwa mieszkaniach, za które płaci czynsz niższy niż rynkowy. Mimo tego, w dużej części jest to działalność, której koszty pokrywane są z przychodów, dzięki ukształtowanemu systemowi regulacji.
Potrzeba stworzenia publicznego zasobu mieszkań na wynajem dla mniej zamożnych wynikła z konieczności realizacji kilku ważnych celów. Przede wszystkim był to cel humanitarny – niezbędne jest bowiem zapewnienie każdemu dachu nad głową. Ponadto, istnienie nadmiernych nierówności w zakresie dostępu do usług publicznych oraz terytorialne zróżnicowanie dochodów ma negatywny wpływ na bezpieczeństwo publiczne oraz rozwój gospodarczy. Okres industrializacji wytworzył zjawisko mobilności geograficznej ludności, co również dziś jest ważnym czynnikiem wzrostu gospodarczego. Ostatnim, ważnym celem jest ukształtowanie miasta jako obszaru zapewniającego zrównoważony rozwój i wysoką jakość życia.
Stwierdzono, że jedynie zamożniejsza część społeczeństwa jest w stanie zapewnić sobie dostateczną jakość mieszkania, bez ponoszenia nadmiernych kosztów. Za górną granicę dostępności cenowej Eurostat (Europejski Urząd Statystyczny) uznaje 40% dochodów przeznaczonych na wydatki mieszkaniowe. Aby uczynić mieszkania dostępne dla większej liczby osób, zaangażowano środki publiczne.
Ciekawe, że praktycznie jedynie kraje Europy Zachodniej stosują rozwiązanie, koncentrujące wsparcie państwa na zwiększeniu podaży mieszkań. Większość krajów świata wprowadza instrumenty popytowe, polegające na wypłacie mniej zamożnym dodatków mieszkaniowych oraz na wsparciu w zakupie mieszkań na własność (ulgi podatkowe, dopłaty do oprocentowania kredytów hipotecznych), podobne np. do polskiego programu „Mieszkanie dla Młodych”. Różnica między tymi rozwiązaniami polega na tym, że mechanizmy podażowe prowadzą do obniżenia ceny rynkowej, a mechanizmy popytowe powodują jej wzrost. Wzrost ceny na rynku jest oczywiście korzystny dla sprzedawców, w sytuacji dominacji w danym sektorze prywatnych przedsiębiorstw (deweloperów) oznacza to dla nich dodatkowe zyski.
Aby uniknąć wykluczenia społecznego, mieszkania społeczne lokowane są na terenie całego miasta. Rysunek 1 pokazuje mapę centralnej części Amsterdamu, każdy kolorowy budynek zawiera przynajmniej jedno mieszkanie społeczne. Francja niewystarczająco zrealizowała ten postulat. W efekcie, wokół wielkich miast powstały miasta/osiedla satelitarne, zamieszkane jedynie przez najemców mieszkań społecznych. Okazało się to błędem, gdyż na takich obszarach, w wyniku przemian gospodarczych, zaczęły się koncentrować problemy społeczne. Obecnie Francja przeznacza 70 mld euro na to, aby na terenie tych osiedli mieszkania zamieszkane były przez właścicieli, a jednocześnie, w obszarach, gdzie własność dominuje, państwo nabywa mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.
Mieszkania społeczne są oferowane przez wielkie przedsiębiorstwa podobne do polskich Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Przy czym największy polski TBS posiada ok. 6 000 mieszkań, natomiast największe zachodnioeuropejskie przedsiębiorstwo tego typu, Wiener Wohnen z Wiednia, posiada ich ok. 220 000. Przedsiębiorstwa te utrzymują się z czynszów płaconych przez najemców, które kształtują się na poziomie od 20% do 80% stawek rynkowych. Jednak z uwagi na fakt, że nie działają one dla zysku, oraz że często budują mieszkania na działkach otrzymanych nieodpłatnie, są w stanie pokryć swoje koszty. W pewnych sytuacjach przedsiębiorstwa te sprzedają część wybudowanych przez siebie mieszkań, np. po 10 latach od zasiedlenia, najczęściej dotychczasowym najemcom, których sytuacja finansowa się poprawiła. Czynią to dla zapewnienia równowagi pomiędzy najemcami społecznymi a prywatnymi właścicielami, aby uniknąć błędów Francji opisanych powyżej.
Mieszkania oferowane na wynajem przez publiczne przedsiębiorstwa mieszkaniowe są proponowane osobom, których dochód nie przekracza określonej kwoty. Kraje zachodniej Europy stosują zróżnicowane podejście w tym zakresie. Np. Szwecja takiej kwoty maksymalnej nie stosuje w ogóle, i mieszkania na wynajem społeczny są dostępne dla każdego obywatela.
W przypadku
Francji, umożliwiono dość dużej grupie
obywateli, poza najzamożniejszymi, dostęp do wynajmu od państwa. Dlatego też,
roczny maksymalny dochód pozwalający na otrzymanie takiego mieszkania w Paryżu
wynosi 70 000 euro rocznie. W tej grupie mieści się ok. 65% populacji. Dla osób
z dochodem nieprzekraczającym 89 000 euro jest również oferta wynajmu mieszkań
z obniżonym czynszem, jest ona jednak nieco mniej korzystna i nie wlicza się do
statystyk mieszkalnictwa społecznego. W tej grupie dochodowej mieści się 85%
obywateli.
W Dublinie maksymalny dochód ustalono na poziomie 41 000 euro rocznie, a w całej Holandii obowiązuje jeden limit i jest to 37 000 euro. W przypadku Polski, w zależności od kategorii mieszkania, dla trzyosobowej rodziny limit dochodowy wynosi od 8 200 euro dla mieszkania socjalnego do 26 200 euro dla TBS.
Europejskie publiczne przedsiębiorstwa mieszkaniowe stosują zróżnicowane podejście do ustalania czynszu. W Holandii na przykład, tak jak w Polsce, czynsz zależy do wielkości i lokalizacji mieszkania i wynosi od 400 do 700 euro miesięcznie. W Paryżu czynsz za mieszkanie uzależniony jest od tego, w której z czterech kategorii dochodowych znajduje się dana osoba (czyli nie zależy od lokalizacji i jakości mieszkania, jak w Polsce) i wynosi od 300 do 650 euro. W Irlandii z kolei, czynsz jest ustalony jako 15% dochodów gospodarstwa domowego. Dla porównania, w Warszawie, w zależności od kategorii mieszkania (socjalne, komunalne, TBS), czynsz może sięgać 230 euro.
Ważnym elementem zachodnioeuropejskiego systemu mieszkalnictwa społecznego jest udział najemców w podejmowaniu decyzji dotyczących ich mieszkań. Generalnie ten udział jest realizowany na dwa sposoby. Jeden z nich to uczestnictwo reprezentantów najemców w radzie nadzorczej przedsiębiorstwa mieszkaniowego. Drugi, to system regularnych negocjacji uregulowań dotyczących sektora mieszkalnictwa społecznego (np. ścieżki wzrostu czynszów) pomiędzy stowarzyszeniami właścicieli nieruchomości oraz stowarzyszeniami najemców. W ten sposób z jednej strony obniża się ryzyko dla przedsiębiorstwa, a z drugiej chroni najemców przed nieuzasadnionymi podwyżkami.
Ostatnim ciekawym elementem systemu mieszkalnictwa społecznego, spotykanym np. we Francji i w Irlandii, jest obowiązek bezpłatnego przekazywania części mieszkań wybudowanych przez prywatnych deweloperów do społecznego zasobu mieszkań na wynajem. W Irlandii jest to 10%, w Paryżu nawet 25%. Dzięki temu zapewnia się dopływ mieszkań do systemu, pozwalający utrzymywać niskie czynsze, oraz pozytywnie wpływa się na zróżnicowanie mieszkańców, co wspiera walkę z wykluczeniem społecznym.
