Deficyty mieszkaniowe, brak atrakcyjnych działek, wysokie koszty wybudowania i utrzymania domu, a z drugiej strony – nowe formy funkcjonowania społeczeństwa, chęć współdzielenia życia, pasji oraz… wydatków. Z połączenia tych sytuacji zawiązywały się kooperatywy mieszkaniowe. Po latach oddolnych działań pomysł ten ma wesprzeć Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Podobno. Bo na razie mimo spotkań, konsultacji i ustaleń ustawa nadal nie istnieje….
Co to jest kooperatywa mieszkaniowa? Według prawa – dobrowolne zrzeszenie minimum trzech osób fizycznych chcących zbudować dla siebie mieszkania lub domy, które mają możliwość postawienia budynku wielorodzinnego, zespołu budynków jednorodzinnych lub przeprowadzenia remontu w istniejącym już obiekcie. Pierwsza kooperatywa powstała w Gdyni. W 2012 roku pewna rodzina wraz ze swoimi przyjaciółmi zdecydowała się powołać taki twór, a następnie postawić ośmiomieszkaniowy budynek. W ten sposób zawiązała się Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze. Jak sami wspominają: „Decyzja był trudna, ale poprzedzona analizą rynku w zakresie kosztów realizacji oraz wykonawstwa. Podjęte ryzyko samorealizacji przyniosło bardzo pozytywny skutek, bo sama budowa trwała osiem miesięcy, a cena za metr kwadratowy była o 40% niższa od tych deweloperskich w Gdyni. Sami kupiliśmy grunt pod budynek i zleciliśmy jego projekt z uwzględnieniem kosztów realizacji, a także nadzorowaliśmy realizację. Kolejne kooperatywy to konsekwencje naszego sukcesu”.
Obecnie na polskim rynku istnieje kilka oddolnych inicjatyw budownictwa mieszkalnego; do najbardziej prężnych, prócz wspomnianego projektu z Gdyni, należą Kooperatywa Mieszkaniowa Nowe Żerniki czy Kooperatywa Mieszkaniowa Konstancin.
Szansę na rozwój w tym zakresie zauważył polski rząd (korzystając – według twórców Kooperatywy Mieszkaniowej Pomorze – z udostępnionego przez nich know-how), który obiecał 1 stycznia 2020 roku wprowadzić ustawę w tym zakresie. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapewnia, że taki rodzaj zarządzania mieszkalnictwem to same korzyści, szczególnie finansowe – gminy udostępnią, czyli sprzedadzą obszary w centrach na preferencyjnych warunkach, z kolei członkowie kooperatywy samodzielnie zajmą się organizacją budowy oraz wykończeniami. Z pewnością nie będą mogły z tych ułatwień skorzystać osoby zagrożone wykluczeniem oraz najmniej zamożne, których pomimo znacznej obniżki kosztów nadal nie będzie stać na wkład własny w budownictwo. Spośród innych zalet oferty rząd wymienia: możliwość przemyślanego doboru sąsiadów, atrakcyjną lokalizację, dbałość o środowisko naturalne (poprzez nierozwijanie infrastruktury poza centra na okoliczne tereny zielone), a także budowanie wspólnotowości. Na ten ostatni aspekt zwraca uwagę także Rafał Cekiera, doktor nauk społecznych, adiunkt w Instytucie Socjologii Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach: „Kooperatywy można rozpatrywać jako przejaw szerszego procesu odbudowywania wspólnot, reakcji na społeczną autonomizację i indywidualizację oraz, co oczywiste, chęci uniknięcia opłacania marży pobieranej przez deweloperów. To swego rodzaju społeczna reakcja na zamknięte osiedla czy otoczone warownym płotem lub »zatujone« podmiejskie domy-twierdze. Oszczędzamy kapitał ekonomiczny, równocześnie budując kapitał społeczny. W Polsce jest to szczególnie istotne, gdyż w obszarze kapitału społecznego, wzajemnego zaufania mamy ciągle olbrzymie deficyty, które porównać chyba można jedynie z deficytami w obszarze mieszkalnictwa”.
Ceny mieszkań dyktuje deweloperskie lobby, nieraz wspierane przez działania rządu. Tym razem władze chcą zminimalizować koszty pozyskiwania gruntów i budowy, uniemożliwiając firmom powoływanie kooperatyw. Wyjątkiem jest gmina, która może stać się najemcą takiego obiektu, co jednak jest niepokojące, gdyż deweloperzy nie otrzymują
żadnych praw przy zakupie gruntu, a w tym wypadku włodarze miast mogą sami udostępniać i wykupywać część terenów. Innym niebezpieczeństwem jest fakt, że taki budynek nie może zostać użyczony, wynajęty ani sprzedany z zyskiem. To jednak nie odstrasza tak bardzo jak wygórowane ceny deweloperskie. „Ryzyko w kooperatywie jest zdecydowanie mniejsze niż kupno »dziury w ziemi od dewelopera«, nawet znanego na rynku, czego doświadczamy w Polsce obecnie. Po sukcesie czterech kooperatyw, sprawdzeniu ich funkcjonowania w różnych wariantach, zdobyciu unikalnego na skalę kraju know-how zdecydowaliśmy się na współpracę z fundacją Habitat Poland w zakresie promocji tego systemu. Analiza obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, w szczególności po klęsce programu Mieszkanie Plus, pokazuje, że droga kooperatyw to zdecydowanie najlepszy sposób na własne, a nie wynajmowane mieszkanie. Niestety ustawy nie będzie w styczniu i naprawdę nie wiadomo, kiedy lub czy w ogóle będzie, bo ministerstwo zleciło Radzie Legislacyjnej wydanie opinii, z której wynika, że potrzebna jest dalsza praca nad projektem ustawy. W dodatku według ministerstwa mieszkańcy, którzy komercyjnie kupią grunt, wezmą własnym wysiłkiem kredyt i sami ponosząc ryzyko, zbudują sobie mieszkanie, otrzymają ograniczone prawo dysponowania nim. Ta próba minimalizowania praw własności i dysponowania nieruchomością jest zwykłym nadużyciem” – mówią twórcy Kooperatywy Mieszkaniowej Pomorze.
Chęć zrzeszania się, częstsze formy pomocy sąsiedzkiej, koleżeńskiej czy po prostu społecznej to również ważny trend w naszej rzeczywistości. Pamiętajmy jednak, że to nie nowość, a powrót do doświadczeń z przeszłości. „Z formułą sharingu mieliśmy już do czynienia wcześniej, choć nie było to określane tym terminem. Zamiast pojęcia »rewolucji« użyłbym więc może pojęcia »restauracji« wspólnot wsparcia w nowych warunkach, w zwirtualizowanym świecie, którego narzędzia bez wątpienia napędzają sharing economy. Nasi dziadkowie czy babcie pomagając sobie wzajemnie we wspólnotach sąsiedzkich, razem kolekcjonując deficytowe produkty (np. na uroczystość weselną u sąsiada) czy użyczając sobie sprzętu gospodarstwa domowego, nie używali tego określenia. Sama kulturowa klisza »pożyczania soli od sąsiada« wyrastała przecież z podobnego założenia pewnego uniwersalnego poziomu solidarności i wzajemnej pomocy w potrzebie czy sytuacji niedoboru” – wymienia Rafał Cekiera.
Ustawa nie przewiduje również opcji zmiany sytuacji życiowej, kiedy to rozważamy sprzedaż obiektu, oraz nie bierze pod uwagę faktu, że banki nie przygotowały specjalnych kredytów na ten cel. Podkreślanym przez obie strony, rząd i twórców kooperatyw, pozytywnym aspektem tego rozwiązania jest oddolność inicjatywy. „W Gdyni się sprawdziła i to bez łaski polityków. Zainteresowanie tematem jest ogromne, bo stwarza możliwości dla wszystkich, nawet tych, którzy w rynkowym systemie kredytowym nie mają zdolności. Koszty uzyskania własnego »M« na podstawie kosztorysu są 30–40 % niższe niż cena deweloperska w danym regionie, a więc i zdolność kredytowa może być niższa. Osoby mające zdolność na małe mieszkanie od dewelopera, np. 40 m2, w kooperatywie mogą pozyskać takie o powierzchni 70–80 m2. Widzieliście ludzi szczęśliwych? Oni mieszkają właśnie w kooperatywach mieszkaniowych” – podsumowują twórcy Kooperatywy Mieszkaniowej Pomorze.
