Berlin przez lata uchodził za jedno z najtańszych i najbardziej przyjaznych dla mieszkańców dużych miast Europy. Przyczyniał się do tego między innymi fakt, że jeszcze w pierwszych latach tego stulecia był tam nadmiar mieszkań. W ciągu ostatniej dekady sytuacja jednak drastycznie się zmieniła wskutek napływu nowych mieszkańców, postępującej gentryfikacji i prowadzonej od lat wyprzedaży miejskiego zasobu. W tym czasie czynsze wzrosły ponad dwukrotnie (ceny zakupu mieszkania rosną jeszcze szybciej, ale większość mieszkańców Berlina raczej wynajmuje, niż kupuje mieszkania na własność). W samym 2017 roku wzrost wyniósł 21% i był to najwyższy wynik na świecie (wszystkie dane liczbowe pochodzą z artykułów na portalu Deutsche Welle, i oraz strony organizacji lokatorskiej Deutsche Wohnen & Co. Enteignen).
Szacuje się, że obecnie tylko 4% mieszkań w Berlinie da się wynająć za cenę, na jaką pozwolić może sobie samotna osoba otrzymująca przeciętne berlińskie wynagrodzenie. Około 40% berlińczyków w wieku 40–55 lat nie będzie mogło utrzymać się w stolicy po przejściu na emeryturę. W najgorszej sytuacji są nowi mieszkańcy, których przybywa prawie 40 tysięcy rocznie i którzy płacą przeciętnie dużo wyższe czynsze niż średnia dla całego miasta.
Istotną rolę w gwałtownych przemianach rynku nieruchomości w Berlinie odegrało pojawienie się wielkich korporacji mieszkaniowych operujących zagranicznym kapitałem. Najważniejsza i najbardziej znana spośród nich to Deutsche Wohnen (DW) – drugi największy właściciel nieruchomości w Niemczech. DW posiada około 120 tysięcy mieszkań w samym Berlinie. W tej spółce akcyjnej udziały posiadają potężne międzynarodowe fundusze inwestycyjne, w tym jeden z największych funduszy na świecie BlackRock. Tym samym berlińskie mieszkania stały się obiektem finansowej spekulacji – ich wartość inwestycyjna leży nie w zyskach, jakie czerpie się z nich dzisiaj, ale w prognozach jeszcze większych zysków do osiągnięcia w bliskiej przyszłości. Dla Deutsche Wohnen i jego akcjonariuszy najwyższym priorytetem jest więc nieprzerwany i jak najszybszy wzrost cen. Choć Berlin, jak każde duże miasto, posiadał pewne regulacje ograniczające możliwość arbitralnego podwyższania czynszów, okazały się one łatwe do obejścia. Regulacje te pozwalały między innymi na podwyżki w ramach modernizacji budynku i choć o zasadności modernizacji musiały zdecydować władze miasta, korporacje mieszkaniowe potrafiły nieraz wymusić korzystną decyzję, na przykład zlecając kosmetyczne prace takie jak malowanie fasady, podczas której ulegała ona „przypadkowemu” uszkodzeniu, co wymuszało „modernizację” budynku, a jej koszty ponosili oczywiście mieszkańcy. Z drugiej strony właściciele tacy jak Deutsche Wohnen niechętni byli ponosić jakiekolwiek koszty, których nie mogli przerzucić na najemców, jak choćby rutynowej konserwacji czy utrzymania w dobrym stanie centralnego ogrzewania.
Rosnące czynsze wywołują protesty
Rosnące czynsze i niedobór mieszkań od kilku lat wywołują coraz głośniejsze protesty mieszkańców Berlina. Wiodącą rolę odgrywa w nich organizacja aktywistów lokatorskich Deutsche Wohnen & Co. Enteignen („Wywłaszczyć Deutsche Wohnen”). Zgodnie ze swoją nazwą, DWE domaga się nie tylko ograniczenia czynszów, ale wywłaszczenia dużych korporacji mieszkaniowych, posiadających ponad 3000 jednostek. Oznaczałoby to wykupienie mieszkań przez miasto po cenach znacznie poniżej rynkowych. Choć ta propozycja wydaje się radykalna, zdaniem ekspertów prawnych znajduje ona poparcie w niemieckiej konstytucji. Wywłaszczenie objęłoby około 200 tysięcy jednostek, z których większość należała kiedyś do miasta i została odsprzedana prywatnym właścicielom. DWE proponuje, by mieszkania zostały „uspołecznione” (raczej niż znacjonalizowane) i by zarządzała nimi nowa społecznie kontrolowana instytucja.
Choć do osiągnięcia tego celu została jeszcze daleka droga, działania DWE – w tym między innymi zorganizowana w kwietniu 2019 roku manifestacja, w której wzięło udział około 40 tysięcy ludzi – wywierają silną presję na władze Berlina, co przyniosło już istotne sukcesy. Pod petycją dotyczącą wywłaszczenia korporacji mieszkaniowych zebrano więcej niż 20 tysięcy podpisów, a to zobowiązało prawnie władze miasta do rozważenia tej propozycji. Choć została ona na razie odrzucona, Berlin przyjął ważne regulacje. Czynsze w całym mieście zostały zamrożone na okres pięciu lat, dopuszczając tylko niewielki wzrost przede wszystkim na wyrównanie inflacji. Co więcej, wprowadzono absolutne ograniczenie ich wysokości.
Te rozwiązania stanowią precedens w skali Niemiec, choć stosowane są w innych dużych miastach świata, szczególnie w Stanach Zjednoczonych (ograniczenia wysokości czynszów na skalę kraju zostały też wprowadzone niedawno w Hiszpanii i Holandii). Z dwóch powodów jednak nowa regulacja czynszów w Berlinie ma charakter bardziej radykalny niż gdziekolwiek indziej. Po pierwsze, właściciele mieszkań nie będą mogli wymagać od nowego najemcy wyższego czynszu niż od poprzedniego. Po drugie, lokatorzy uzyskali prawo pozwania właściciela, jeżeli czynsz przekracza regulacje, włącznie z możliwością uzyskania zwrotu dotychczasowych nadpłat.
Wprowadzone rozwiązania niewątpliwie przyniosą ulgę wielu mieszkańcom Berlina, lecz dla aktywistów lokatorskich z DWE i innych organizacji stanowią jedynie półśrodek. Sami argumentują, że ograniczenia czynszów nie rozwiązują fundamentalnych problemów.. Nie przestają też domagać się wywłaszczenia korporacji mieszkaniowych. Jeżeli do lutego 2020 roku zbiorą 190 tys. podpisów pod dotyczącą tego petycją (w czerwcu 2019 mieli ich już 77 tysięcy), władze Berlina będą musiały zorganizować referendum w tej sprawie. Sondaże wskazują, że około połowa berlińczyków byłaby skłonna zaakceptować takie rozwiązanie. Walka o przyszłość niemieckiej stolicy wciąż trwa, ale już teraz jej mieszkańcy pokazali, że oddolne inicjatywy polityczne mogą przynieść realne efekty. Dzięki precyzyjnej identyfikacji problemów, sformułowaniu konkretnych, dobrze przygotowanych propozycji rozwiązań i masowej mobilizacji, ci aktywiści z powodzeniem stawiają czoła przemożnym siłom „rynku”.
Mieszkalnictwo skupia w sobie wiele z największych problemów i patologii kapitalistycznej gospodarki. Samo to, że przyjęło się mówić bez zastanowienia o „rynku nieruchomości” obrazuje fakt, że jedna z podstawowych potrzeb człowieka, jaką jest posiadanie dachu nad głową, traktowana jest nie jako niezbywalne prawo, którego zaspokojenie powinno być gwarantowane przez społeczeństwo i państwo, ale jako przedmiot rynkowej gry interesów. Dla zamożnych grup posiadających rynek ten stanowi jedno z najpewniejszych źródeł stałej – i stale rosnącej – renty, dla reszty z nas jest jednym z najdotkliwszych mechanizmów opresji. Zróżnicowane geograficznie ceny mieszkań służą zabetonowaniu (nomen omen) klasowej segregacji, lokując nas zgodnie ze stanem portfela w lepszych i gorszych miastach i dzielnicach. Większość społeczeństwa przeznacza znaczącą część miesięcznych wydatków na opłacenie czynszu za wynajem lub raty kredytu za „własne” (a im jesteśmy mniej zamożni, tym większa to część). Ma to dyscyplinujący wpływ na nas jako pracowników – godzimy się na gorsze warunki i niższe pensje, bo ryzyko, że stracimy pracę i w kolejnym miesiącu nie będziemy mieli z czego zapłacić za mieszkanie, jest zbyt wysokie.
Konstrukcja „rynku nieruchomości” ma istotne znaczenie dla kształtowania podziałów i zależności społecznych w warunkach kapitalizmu, dlatego też państwowa interwencja w tej sferze jest zwykle zredukowana do minimum: poza podstawowymi regulacjami budowlanymi i sanitarnymi sprowadza się głównie do wątłych, zawsze niedofinansowanych programów mieszkań socjalnych. Ceny mieszkań i kredytów oraz wysokość czynszów podlegają kontroli tylko w bardzo ograniczonym stopniu. W ostatnich latach w wielu rozwiniętych krajach sytuacja jeszcze pogorszyła się, w miarę jak rynek mieszkań zostaje coraz bardziej podporządkowany logice rynków finansowych (podobnie jak ma to miejsce w wielu innych dziedzinach gospodarki): międzynarodowe fundusze inwestują w spółki wykupujące tysiące, jeśli nie dziesiątki tysięcy, mieszkań w dużych miastach i wywierają presję na gwałtowny wzrost cen, aby spekulować na obietnicy rosnących zysków.
Co więcej, problemy mieszkalnictwa są w dużej mierze traktowane jako odpowiedzialność miast, raczej niż państw – a jako mniejsze organizmy, miasta stawiają znacznie słabszy opór presji kapitału stojącego za deweloperami i korporacjami mieszkaniowymi. Nie znaczy to jednak, że miasta, ich obywatelki i obywatele nie mają żadnych narzędzi, by walczyć o poprawę sytuacji w mieszkalnictwie. Dobitnego przykładu zarówno patologii współczesnego „rynku nieruchomości”, jak i potencjału zmian na lepsze dostarcza najnowsza historia Berlina.
***
Rynek mieszkaniowy w polskich miastach nie daje się bezpośrednio porównać z Berlinem – nie mamy (jeszcze) wielkich korporacji, które za pieniądze z międzynarodowych funduszy wykupują setki i tysiące mieszkań w celach spekulacyjnych. Nie jest jednak wykluczone, że sytuacja rozwinie się w bliskiej w przyszłości w taką stronę, a już teraz w dużych miastach, np. w Krakowie, coraz więcej mieszkań kupowanych jest przez inwestorów wywierających presję na wzrost cen. Przykład Berlina powinien stanowić ostrzeżenie i lekcję, przed tym, do czego doprowadzić może oddanie mieszkalnictwa na pastwę rynków i lekcję tego, jak walczyć o bardziej sprawiedliwe i ludzkie miasta. Wymaga to nie tylko reagowania na już istniejące problemy i patologie, ale również wyartykułowania alternatywnej wizji tego, jak powinno wyglądać nowoczesne mieszkalnictwo – tak jak robią to aktywiści z DWE, postulujący, by miejski zasób mieszkaniowy traktować wreszcie jako dobro wspólne o fundamentalnym znaczeniu, a nie zwykły towar.
